住宅ローンの豆知識

• 借入れのコツ
• 注意すべき物件
• 資金計画の立て方
• 収入の考え方
• 住宅ローン控除について
• 住宅ローンの種類
• 固定金利と変動金利
• 住宅ローンの対象となる費用
• 住宅ローンの諸費用
• 借換えについて

借入れのコツ

住宅ローンを検討する際に考えるべき点を検討事項としてご案内します。

検討事項１　将来の返済額（金利）はどうなるの？

まずは、財住金でお借入れされた方々の平均借入金額を参考にしましょう！

検討事項2　返済期間は適正ですか？

住宅ローンは、いかに早く返済を終えるか（完済するか）がポイントです。財住金でお借入れされた方々の平均返済期間を参考にしましょう！

検討事項3　子供がまだ小さいのですが・・・・

人生の3大資金はご存じですか？住宅資金以外にも教育・老後等の資金を確保しておくことが重要です。

検討事項4　借入金額はできるだけ少ないほうがいいですか？

住宅ローンの金利は低いといっても、お金を借りると、利息が発生します。マイホーム取得の際は、検討金額が大きいため、10万円、20万円といった金額が小さく見えてしまいます。「100万円プラスで借りても、金利が低いので月々○○○○円しか増えませんよ」というセールストークがありますが、必要以上にお金を借りてしまうと、将来の返済が苦しくなるケースがありますので十分ご注意ください。

検討事項5　返済期間はできるだけ短いほうがいいですか？

住宅ローンの総返済額を少なくする方法は、返済期間を短くすることです。
「繰上返済はできるだけ早めに行ったほうがいい」という言葉を聞いたことがあると思いますが、繰上返済を行うことにより返済期間が短くなるため、トータルの支払額を軽減できるメリットがあります。
毎月の返済額に余裕のあることが前提ですが、可能な限り、ご融資後の返済期間を短くしていきましょう。

検討事項6　住宅ローンの種類を確認しましょう！

住宅ローンの種類は①固定金利②変動金利③固定金利選択型の3種類です。
固定金利の商品を選択すると、将来の金利変動がない分、その他の商品に比べて金利が高めです。
逆に、変動金利の場合は、金利が低い分、将来の金利変動リスクが高いです。
お子様の教育資金や老後の資金も考慮した借入れが大事ですので、財住金にお気軽にご相談ください。

---

注意すべき物件

せっかくマイホームの取得を検討していても、住宅ローンが組めない物件があります。「ご利用できない物件」と「ご相談いただきたい物件」をご案内します。

ご利用できない物件について

建築基準法、その他法令を満たしていない物件です。

【例】建蔽率・容積率オーバーの物件

ご相談いただきたい物件について

住宅ローンを組む際に、ご希望の借入ができない場合があります。

借地権・定期借地権の物件の場合

建築基準法上の道路に接していない物件の場合

土地区画整理事業地内の物件の場合

アパート併用・店舗・事務所併用の物件の場合

資金計画の立て方

マイホームを手に入れるためには事前に様々なことを検討しなくてはなりません。例えば“一戸建”にするか“マンション” にするか？ 物件の周辺環境は？ 間取りは？･･･ など数えきれません。
そして、もっとも頭を悩ませるのが 『 資金計画 』です。

1. 自己資金が多いと住宅ローンの借入が少なくすみ、毎月の返済額と総返済額を少なくできます。
   →　多額の借金を背負わなくてすむため、精神的な不安も軽減できます。
2. 住宅ローンの割合に応じて、適用金利が変わることがあります。
   →　財住金フラット35は融資率が90％を超えると適用金利が高くなります。
   民間銀行でも自己資金の割合によって、適用金利が変わることがあります。
3. 借入金額が多いと金融機関の審査によっては、ご希望の借入ができないことがあります。
   →　ご年収にもよりますが、物件価格に対して90％以上の融資をご希望の場合は注意が必要です。
4. 自己資金が多いと想定外の費用にも対応ができます。
   →　一戸建ての場合、地盤改良費、オプション工事が追加費用で発生することがあります。
   マンションの場合、仕様変更等のオプション工事が追加費用で発生することがあります。
   （引き渡しのタイミングで修繕積立基金、数か月分の管理費等が必要です）

適正な借入金額について

理想と現実の間には常に『お金』の問題があります。お金を出せば、理想の物件を取得できるかもしれませんが、マイホーム取得に充てられる自己資金に制限がある以上、その他の部分は住宅ローンの借入となります。
金利が安いからと言って、多額の借金をしてしまうと、将来、住宅ローンが返済できなくなるリスクが高まります。
一般的な家庭であれば毎月の収入はほぼ一定だと思うので、予め、『いくらのローンを組むか』の目安について考えておきましょう。

金融機関は審査を行う際、税込の年収に対する住宅ローンを含めた借入金額の割合を確認しています。

返済額比率の審査は通常税込年収で判断するため、手取り収入で換算すると確実に比率があがります。比率が30％を超えると審査がストップすることもありますのでご注意ください。

年収より試算

マイホーム取得は人生のうちで最も大きな買い物であり、住宅ローンにおいて大切なことは「借りられる住宅ローン」ではなく、「返せる住宅ローン」です。まずは、現在のライフスタイルのもとで住居費や貯蓄費等が毎月いくらになっているかを計算してみましょう！

毎月返済額より試算

住宅ローンは一般的に75歳から80歳まで組むことができます。
しかし、サラリーマンの方は60歳から65歳の間に定年退職を迎えます。年金生活を送りながら住宅ローンの返済を行うのは負担が伴いますので、住宅ローンは定年退職までに完済することが理想です。「退職金を住宅ローンの返済に充てる」という考え方もありますが、退職金はあくまで老後のためのお金です。
住宅ローンを組む際は、しっかりとした計画を立てて借入しましょう。

年代と住宅ローンの関係
20代	長期的な視点で住宅ローンを考えることが可能です。35年返済でも問題ないでしょう。
30代	住宅取得の適齢期といわれています！35年返済でローンを組むと定年退職後も返済が必要です。 住宅ローンを借りた後は、繰上返済を行い、住宅ローンの返済期間を短くしましょう。
40代	子供がいる世帯の場合、教育資金にお金がかかる時期です。教育方針によって子供の進路は左右されますが、住宅ローンを組んで10年後が教育費のピークの可能性もあります。マイホーム取得に関しては、ある程度の自己資金を準備しておかないと借入金額が多くなります。毎月返済できる金額には上限があるので、月々の返済を抑えるために返済期間を長期に設定せざるを得なくなります。返済期間が長いと利息の支払い期間も長いため、総返済額が増えてしまいます。借入金額が多いと、最悪の場合住宅ローン返済が困難になり、せっかくのマイホームを手放さなくてはいけないケースも出てきますのでご注意ください。
50代	定年を控えているので老後の生活資金を考慮の上、マイホーム取得に充てられる金額を考えましょう！

---

収入の考え方

財形住宅融資とフラット35エース・財住金フラット35では、収入の考え方が若干異なります。
申込のタイミングによっては、審査上の年収が変わりますので注意が必要です。
また、転職、休職、海外勤務等の場合も収入の計算方法が異なりますので事前にご相談ください。

【財形住宅融資】

融資申込時の前年の年収が審査をする際の収入と見なされます。
この場合の収入は総支給額（税金、社会保険料等差引前のもの）になります。

【フラット35エース・財住金フラット35】

１年度単位の申込管理になっています（１年度は４月１日～翌年３月末日）。
そのため、融資申込年度の前年年収が収入と見なされます。

転職、休職、育児休暇、海外勤務等の場合

勤務期間が短く直近の収入が少ない場合でも、年収を別途計算する方法がありますので、お気軽にご相談ください。

融資申込の前年以降に転職をされた場合

●勤務月数が12ヶ月以上の場合

→　直近12ヶ月分の収入を年収とみなします。
所定の給与証明書のご提出が必要ですので、財住金までご相談ください。

●勤務月数が12ヶ月未満の場合

→　年間収入を算出するための書類がありますので、財住金までご相談ください。

休職、育児休暇期間のある場合

●融資実行時までに復職している必要があります。

→　年間収入を算出するための書類がありますので、財住金までご相談ください。

【ご注意】健康状況によっては申込みができない場合があります。

融資申込の前年に海外勤務をされていた場合

【財形住宅融資の場合】

所定の給与証明書【国内勤務の場合の見込み年収】に証明いただく年収となります。

【財住金フラット35の場合】

所定の給与証明書に記載される国内勤務に復帰した後の直近の収入が年収と見なされます。国内勤務に復帰した後の期間が１２ヶ月未満の場合、毎月給与分の合計金額を勤務月数で割り戻した金額を１２倍し、そこにボーナス支給額を加えたものを年収と見なします。

現在も海外勤務をされている場合

【財形住宅融資の場合】

所定の給与証明書【国内勤務の場合の見込み年収】に証明いただく年収となります。

【財住金フラット35の場合】

所定の給与証明書にお勤め先が記入される「給与の合計額」から「国内勤務に復帰後、支給されない手当の額」を除いた金額が年収と見なされます。

収入合算をご希望の場合

融資申込者だけでは年収の基準を満たさない場合に配偶者等の収入を合算することができます。この場合、収入合算者の法律上の取り扱いが財形住宅融資と財住金フラット35で異なりますのでご注意ください。

【財形住宅融資の場合】

収入合算者は民法上の「連帯保証人」としての取り扱いになり、債務者にはなりません。債務者になるのは財形貯蓄をされていた融資申込者だけです。収入合算者は「住宅ローン控除」を受けることができませんのでご注意ください。

【財住金フラット35の場合】

収入合算者は民法上の「連帯債務者」としての取り扱いになります。そのため、融資申込者と同様に「住宅ローン控除」を受けて、所得税・住民税の還付を受けられます。

親族等の収入を合算して世帯年収を増やすことができます。

●世帯年収を増やす場合

融資申込者だけの年収では返済基準を満たさない場合、配偶者等の収入を合算し、借入金額を増やすことができます。

●返済期間を長く設定したい場合

融資申込者だけの年収では返済基準を満たさない場合、配偶者等の収入を合算し、借入金額を増やすことができます。

ご注意点

親子リレー返済が可能な年齢には条件があります。詳しくは財住金までお問合せください。